Qui paie la taxe foncière la plus élevée de Hong Kong ?

Maison Mount Nicholson Hong Kong
@ LWK & Partners

À Hong Kong, l’équivalent de notre taxe foncière (la “property tax) est calculée d’après la valeur locative des biens immobiliers, évaluée par le “Rating and Valuation Department”.

Le gouvernement hongkongais taxe, à hauteur de 5% de la valeur locative, tous les propriétaires immobiliers ; ceci n’inclue pas les revenus locatifs qui eux sont imposables, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans un souci de transparence, les chiffres sont disponibles en ligne, ce qui permet aux journaux d’établir chaque année le classement des plus gros contribuables hongkongais.

Sans surprise, pour l’année fiscale 2018-19, les trois “vainqueurs” sont d’heureux possesseurs de biens immobiliers de luxe, tous situés sur Hong Kong Island.

Médaille de Bronze

Maison Mount Nicholson

Vous avez probablement entendu parler de Mount Nicholson, un projet immobilier particulièrement bien situé sur le Peak. Et pour cause…

Ces génies du marketing ne mettent qu’une poignée de propriétés chaque trimestre sur le marché histoire de battre régulièrement de nouveaux records. C’est ainsi que vendredi dernier, la maison ” No 2″ s’y est vendu 1,39 milliards de dollars hongkongais.

Mount Nicholson hong kong

Mais revenons en arrière, la maison “No 1” a trouvé preneur l’an dernier pour seulement un milliard de dollars, et son propriétaire, l’entreprise “Giant Victory” devra s’acquitter d’une taxe foncière de HK$477,500 (valeur locative estimée : HK$9.55 million).

Médaille d’argent

Il s’agit de Pony Ma Huateng, le co-fondateur de Tencent, l’entreprise chinoise derrière Wechat et tous les jeux populaires pour mobiles (et tout nouvel actionnaire d’Ubisoft).

Big Wave Road Shek O

Il s’est offert, il y a 8 ans de cela, la célèbre villa située 13 Big Wave Road à Shek O – et visible depuis le Dragon’s Back – pour la somme de HK$480 million. Elle en vaut aujourd’hui quatre fois plus et il devra s’acquitter d’une taxe de HK$592,500.

Médaille d’or

L’heureux propriétaire de la maison de 2320 m2 située 89 Repulse Bay Road (il n’y a pas de photo de la demeure, qui n’est pas visible depuis la route) va s’acquitter d’une taxe annuelle de HK$655,500, pour une valeur locative évaluée à HK$13.11 million.

Repulse Bay

La valeur de la maison dépasserait, selon nos calculs, 2,6 milliards de dollars (270 millions d’euros) alors qu’elle ne valait “que” HK$115 million lors de sa vente en 2001.

Le propriétaire n’est ni Li ka Shing, ni même un tycoon hongkongais. Il s’agit de Liang Liangsheng, un vulgaire millionnaire de bas de classement (#321 au palmarès des chinois les plus riches selon Forbes – qui a probablement oublié cette maison dans les calculs).

Quelques remarques au passage :

Les revenus générés par la “property tax” et le “stamp duty” étant directement liés au cours de l’immobilier à Hong Kong, on comprend mieux pourquoi le gouvernement n’a pas franchement l’intention de tuer la poule aux œufs d’or.

La valeur locative est purement théorique et indépendante du prix auquel le bien est loué (si tant est qu’il ne soit pas vide ou occupé par son propriétaire). Mais libre à vous de dénicher en ligne les informations concernant l’appartement que vous occupez, pour savoir si vous faites plutôt une bonne ou une mauvaise affaire.

Le ratio prix/loyer d’un bien immobilier à Hong Kong n’a plus vraiment de sens : l’augmentation des loyers n’a (heureusement) pas suivi celle des prix à la vente, si tant est qu’il faut désormais entre 40 et 50 ans de loyer pour rentabiliser un achat immobilier.

Inversement, la valeur locative des biens commerciaux situés sur l’ile de Hong Kong a nettement diminué depuis l’an passé : jusqu’à – 35% pour Causeway Bay.